Kratka informacija da je donošenje Zakona o upravljanju i održavanju zgrada u planu zakonodavnih aktivnosti Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine za treće tromjesečje 2023. godine, objavljena ovih dana, izazvala je golemo zanimanje javnosti.
S razlogom, reklo bi se, budući da će to biti prvi zakon o navedenoj problematici, te da se izravno tiče više od 1,5 milijuna ljudi, koji, po podacima iz 2011., žive u višestambenim zgradama, dok je broj stanova na koje se Zakon odnosi oko 850 tisuća.
Konkretna pitanja
Do sada su se, podsjetimo, za ovu problematiku primjenjivali Zakon o vlasništvu i Uredba o održavanju zgrada.
”S obzirom da je izrada Zakona u tijeku, u ovom trenutku ne možemo iznositi konkretne informacije vezane uz sam sadržaj zakona, no možemo reći kako se, između ostaloga, Zakonom planiraju bitno urediti obveze suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja prema zajednici po pitanjima sigurnosti ljudi i imovine, i to kroz stvaranje preduvjeta za normalno poduzimanje preventivnih i represivnih mjera u zajedničkim dijelovima zgrada koje dobivaju obilježja javnog mjesta te izvršavanje obveza sukladno nacionalnim programima zaštite okoliša i energetske učinkovitosti”, odgovorili su iz resornog ministarstva na naš upit o pojedinim odredbama Zakona.
Iza ove pravnim jezikom sročene rečenice stoje, pak, konkretna pitanja koja zanimaju konkretne suvlasnike i upravitelje; od novčanih kazni predviđenih i za jedne i za druge, preko osiguranja zgrade, iznosa pričuve do postotka glasova potrebnog za donošenje pojedinih odluka.
Za razliku od Ministarstva, na navedenu temu, međutim, već sada imaju što reći upravitelji, i to putem svoje Udruge “Upravitelj”, koja obuhvaća oko 88 posto svih upravitelja i objekata kolektivnog stanovanja. Udruga je reagirala na nacrt Zakona, izrađen još prošle godine, iznoseći svoje prijedloge.
U “Upravitelju”, kažu, apsolutno podržavaju donošenje Zakona, ali su i uvjereni da na temelju dugogodišnjeg bavljenja ovim poslom imaju potrebno znanje za sudjelovanje u njegovu kreiranju i prije javne rasprave.
Najkraći rok
Zanimanje za novčane kazne svakako je obrnuto proporcionalno njihovu svrstavanju gotovo na posljednje mjesto zakonskih odredbi, stoga i mi počinjemo “od kraja”.
U nacrtu Zakona za prekršaje upravitelja propisuju se kazne u iznosu od pet do 20 tisuća kuna. U cijeloj listi mogućih prekršaja, u prvi plan izbio je onaj kad upravitelj ne osigura hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave njegove potrebe.
Naši sugovornici na ovu temu naglašavaju da nije problem u propisivanju kazni, ali bi u ovom slučaju mogao biti u ova “tri sata” i navode konkretan primjer.
Dakle, zbog obilne kiše procuri krov na zgradi i voda se slijeva niz zidove stana ispod, noć je, kiša i dalje pada, tko bi se usudio poslati radnike na krov. Uz to, svim suvlasnicima je poznato da hidroizolacija nije riješena, ali nisu se mogli dogovoriti o radovima.
Zašto bi onda, pitaju se naši sugovornici, zakonodavac u ovom slučaju kažnjavao upravitelja koji nije mogao riješiti curenje krova za tri sata. Zato, kažu, treba definirati situacije te prema njima odrediti primjereniji rok za intervencije.
Primjerice, prekršaj bi bio ako nakon prijave potrebe popravka ne osigura hitni popravak u najkraćemu mogućem roku, odnosno čim to na temelju okolnosti na koje upravitelj nema utjecaja (primjerice vremenski uvjeti) bude moguće.
S druge strane su pak prekršajne odredbe s novčanim kaznama za suvlasnike.
Poseban račun
U prošlogodišnjem nacrtu Zakona piše da će se novčanom kaznom u iznosu od tri do 15 tisuća kuna kazniti za prekršaj suvlasnik ako ne dopusti ulaz u svoj posebni dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koju upravitelj odredi ako je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu zajedničkom dijelu zgrade ili posebnom dijelu zgrade drugog suvlasnika.
Naplaćene kazne uplaćivale bi se na poseban bankovni račun pričuve zgrade.
Iz Udruge “Upravitelj” predlažu, među ostalim, tisuću kuna kazne ako suvlasnik, bez suglasnosti ostalih, na zajedničke dijelove zgrade postavlja uređaje i opremu (primjerice hladnjak, ormar, vanjska jedinica klimatizacijskog uređaja) koji služe isključivo posebnom dijelu zgrade.
Još jedan primjer, kaznom od tisuću do pet tisuća kuna za prekršaj kaznit će se stjecatelj vlasništva nad posebnim dijelom ako ne dostavi dokumentaciju o promjenama vezanim uz suvlasništvo zgrade, odnosno vlasništvo posebnog dijela zgrade, te o tome ne dostavi fotokopiju dokaza upravitelju u roku od 60 dana.
Kad se već govori o kaznama, valja podsjetiti na spore sudske postupke u trajanju od tri do pet godina koji se vode kako bi se naplatila šteta nekom od suvlasnika u zgradi. Za primjer takve tužbe navest ćemo suvlasnika iz čijeg stana curi voda u stan ispod i vlaži zidove, a on neće popraviti kvar.
U tom slučaju ostali suvlasnici moraju donijeti odluku da ga se tuži. Umjesto sudskog postupka, puno brži i efikasniji bio bi prekršajni, stajališta su u Udruzi “Upravitelj”. Što bi, naravno, trebalo unijeti u Zakon.
Spomenuli smo donošenje odluka suvlasnika, a novine se predlažu i u tom dijelu upravljanja i održavanja zgrada. U Zakonu je, ocjena je, nedovoljno definirano koji su poslovi redovne, a koji izvanredne uprave, pa se predlaže da se nedvosmisleno reguliraju, vodeći računa o činjenici da je gotovo neizvedivo imati stopostotnu suglasnost.
Kad nema nadglasavanja
Poznato je da se odluke donose ili natpolovičnom većinom ili uz suglasnost svih suvlasnika. U potonjem, naravno, nerijetko nastaju problemi, i to iz više razloga.
Praksa je pokazala da određeni broj suvlasnika ne živi u svom stanu, nego u inozemstvu, ne dolazi često i uopće nije zainteresiran za održavanje zgrade. Ali bez glasa jednog takvog suvlasnika ne može se odlučivati o pitanjima za koja je propisano da treba suglasnost svih.
Događa se također da ostavinska rasprava nakon smrti suvlasnika traje godinama, pa novog uopće nema. Osim toga, nije tajna da gotovo svaka zgrada ima barem jednog suvlasnika koji iz samo sebi znanih razloga ne prihvaća nikakav prijedlog i time, naravno, “blokira” donošenje svih odluka za koje je potrebna suglasnost svih suvlasnika.
Naši sugovornici upozoravaju da u takvim slučajevima treba osigurati mogućnost donošenja odluke s 98 posto glasova, primjerice, s tim da treba naći model kojim se ne bi zadiralo u vlasnička prava, te spriječilo da netko takvu mogućnost zloupotrebljava. A pojaviti se može, recimo, kod prodaje zajedničkog dijela zgrade. U takvim slučajevima ne bi smjelo biti nadglasavanja pa bi trebala suglasnost svih suvlasnika.
Još jedan detalj upućuje da se u ovom dijelu upravljanja neke situacije moraju jasnije odrediti. Glasovima većine suvlasnika donosi se odluka o ugradnji solara na zgradu.
HEP, međutim, traži suglasnost svih suvlasnika jer je zajedničko brojilo struje u vlasništvu svih suvlasnika. Čini se pat-pozicija, za koju treba odrediti rješenje.
Zanimljivo je da sada, ako suvlasnici žele dati krov u zakup nekom investitoru za postavljanje solarne elektrane i od toga imati prihod na računu pričuve, zakonski za to treba stopostotna suglasnost, dok se, primjerice, za GSM bazne stanice i de facto istovrsni zakup krova zakonom propisuje “samo” suglasnost većine.
Suvlasnici su, prema nacrtu Zakona, obvezni osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijev, te drugih rizika ovisno o opasnosti područja, izloženosti i oštetljivosti zgrade, sve vezano uz njezinu namjenu (seizmički rizik, rizik od klizanja tla i odronjavanja zemljišta, rizik od poplava, bujica i visokih voda, rizik od snježne lavine i sl.), kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.
Seizmički rizik
Pozornost je, naravno, pobudio seizmički rizik, odnosno osiguranje od potresa. Jasno je da su potresi na Banovini i u Zagrebu pridonijeli uvrštavanju ovog rizika u obvezno osiguranje, samo nije jasno znaju li u resornome ministarstvu koliko on košta.
Prema nekim procjenama, više nego svi ostali rizici zajedno. Naši sugovornici smatraju važnim da se zakonom odredi minimum osiguranja kako bi svaki upravitelj znao granicu ispod koje ne može ići, te svakako i uvođenje osiguranja od odgovornosti prema trećim osobama.
Kako je rečeno u uvodnom dijelu teksta, Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (PUP) pred Vladu bi mogao doći u razdoblju između lipnja i rujna, što će reći sredinom ljeta 2023. godine. Imajući na umu proceduru, po svoj bi prilici mogao biti izglasan početkom 2024. godine. Vremena za rasprave i rješavanje svih dvojbi ima, dakle, više nego dovoljno.